Vender una vivienda es un proceso que involucra factores emocionales, como el apego sentimental al inmueble, y consideraciones prácticas, como el cambio en el estilo de vida que suele suponer para los propietarios. Mínimo al mismo nivel que estas variables, es fundamental tener en cuenta las implicaciones fiscales que acompañarán a la operación, ya que los impuestos asociados a la venta pueden afectar significativamente las ganancias obtenidas.

Conocer detalladamente todos estos aspectos no solo permite tomar decisiones más racionales e informadas, sino también evitar sorpresas económicas que podrían condicionar la venta. ¿Cuántos impuestos pagaré cuando venda mi hogar? No hay una respuesta universal valida para todos los casos. Depende de tu edad, de si es tu vivienda habitual o de si vas a reinvertir en la compra de tu nueva vivienda. Lo analizamos caso por caso.

¿Vivienda habitual o no?

La vivienda habitual es aquella donde estás empadronado desde como mínimo los últimos 3 años. Si ha estado alquilada durante ese período, olvídate, no será considerada tu vivienda habitual.

Si la vivienda que vendes no es tu vivienda habitual, al año siguiente de la compraventa, en tu declaración de IRPF pagarás entre el 19% y el 26% de la ganancia patrimonial (o beneficio) que obtengas con la venta. Al final del video, Jordi Gruart, CEO de Monika Rüsch, te explica como calcular este beneficio.

Los tramos de edades

Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual estás exento de tributar por IRPF. Si eres menor de 65, pero estás cerca de cumplirlos, lo mejor será esperar a tenerlos para venderla y así evitar un palo de impuestos.

Si eres menor de 65 y reinviertes en la compra de vivienda habitual (en un plazo inferior a 2 años) y el coste de adquisición es igual o superior al precio de venta no tributarás, pero si es inferior volverás a tributar entre el 19% y el 26% del beneficio.

Calcular el beneficio de la venta ¿Qué costes puedo imputar al piso vendido?

1). Precio de compra.

2). Impuestos que pagaste por la compra o donación (ITP o donaciones).

3). Obras realizadas (si tienes una factura de reforma integral de la vivienda).

4). Comisión de venta del piso.

5). Plusvalía municipal.

6). Derramas de mejora de la finca.

Un ejemplo a nivel de impuestos te hará tener una visión mucho más clara:

– Compraste un piso por 300.000 €. Los gastos deducibles (incluidos entre los puntos 1 y 6) son de 100.000 € con lo que el coste real asciende hasta los 400.000€.

– Lo has vendido por 550.000 € con lo que obtienes un beneficio de 150.000€.

Cuando vendes un piso pagas dos impuestos:

1 – IRPF (al año siguiente de la compraventa)

Conclusión – El próximo año pagarás 33.380 € de IRPF.

Para evitar pagar este impuesto, solo puedes compensar el beneficio con pérdidas en venta de acciones de entidades financieras españolas. En este caso, para no pagar IRPF deberías vender (durante el mismo ejercicio fiscal) acciones de bancos con una pérdida de 150.000 €

2 –Plusvalía municipal  

Es el impuesto que grava el incremento del valor del suelo donde está ubicada la vivienda, desde el momento de la compra hasta el de la venta. Es decir, cuantos más años eres propietario, más pagas. Cada ayuntamiento lo calcula de forma distinta, con lo que es imposible concretarte el monto exacto.

Si vendes con pérdidas y puedes demostrarlo, no tienes que pagarlo. Debes pagarlo en un plazo de 30 días desde la fecha de compraventa del piso.

¿Qué pasa si el vendedor no es fiscalmente residente en España?

El comprador tiene la obligación de retener el 3 % del precio de venta y el importe de la plusvalía municipal en la Hacienda Pública en concepto de IRPF adelantado. Si has tenido pérdidas en la venta, al año siguiente, cuando hagas la declaración de la renta, podrás reclamar la devolución.

Si tienes beneficios, tributarás al 19% del beneficio y además deberás tributar en el país en el que eres fiscalmente residente.

Esperamos haberte ayudado poniendo un poco de luz a las implicaciones fiscales que comportan la venta de una vivienda. El proceso de venta, compra o alquiler de tu hogar no tiene porque que ser difícil, complicado ni plagado de obstáculos. En Monika Rüsch trabajamos para que tu experiencia inmobiliaria sea agradable, fácil y sin imprevistos.

Confía en que todo va a salir bien y piensa que si trabajas con Monika Rüsch vas a disfrutar con la experiencia. Así de fácil.

Publicación original el 2 de diciembre de 2024